Real Estate: விற்கப்படும் அப்ரூவல் இல்லாத வீட்டு மனைகள்! எப்படி வாங்கனும் தெரியுமா?
குறைந்த விலையில் கிடைக்கும் அப்ரூவல் இல்லாத மனைகளை வாங்குவது சட்டப்படி தவறல்ல, ஆனால் பல அபாயங்களைக் கொண்டது. வங்கிக் கடன் பெறுவதில் சிக்கல்கள், அடிப்படை வசதிகள் இல்லாமை போன்ற பிரச்சினைகளைத் தவிர்க்க சட்ட ஆலோசனை பெறுவது அவசியம்.
வீட்டு மனை எனும் கனவு
வீட்டு மனையை வாங்குவது ஒவ்வொரு குடும்பத்திற்கும் ஒரு வாழ்க்கைக் கனவு. ஆனால் குறைந்த விலையில் மனை என்று வந்தால் பெரும்பாலும் அது அப்ரூவல் இல்லாத மனை என்பதே உண்மை. விலைக்காக சீக்கிரம் முடிவு செய்து தவறாக வாங்கிவிட்டு பின்னர் சட்டப் பிரச்சினைகள், வசதி பிரச்சினைகள், வங்கிக் கடன் பிரச்சினைகள் எல்லாம் உருவாகலாம். அதனால் இத்தகைய மனைகளை வாங்கும் முன் தெரிந்து கொள்ள வேண்டிய பொருளாதார உண்மைகளும் பாதுகாப்பு வழிகளும் கீழே விரிவாகப் பார்க்கலாம்.
அப்ரூவல் இல்லாத மனை வாங்குவது சட்டப்படி தவறா?
அப்ரூவல் இல்லாத மனையை வாங்குவது சட்டத்திற்கு எதிரானது அல்ல. நீங்கள் வீடு கட்டும் போது கட்டிடப் பிளான் அனுமதி பெறும் செயல்முறையில் அந்த நிலமும் சட்டபூர்வமாக பதிவு செய்யப்படும். எனினும், முன்பே அப்ரூவல் இருந்திருந்தால் அது வாங்குபவருக்கு கூடுதல் பாதுகாப்பாக இருக்கும். அப்ரூவல் இல்லையென்றால் நிலத்தின் வரலாறு, முன் உரிமையாளர்கள், வரிவிதிப்பு நிலை போன்றவற்றை மிகவும் கவனமாக ஆய்வு செய்ய வேண்டும். அப்ரூவல் இல்லாதது காரணமாக later stage-ல் சுருக்கப்பட்ட survey, reclassification, land conversion போன்ற பிரச்சினைகள் வர வாய்ப்புள்ளதால் சட்ட நிபுணரின் ஆலோசனை பெறுவது அவசியம்.
வாங்கும் முன் கவனிக்க வேண்டிய மிக முக்கிய விஷயம் – ‘பட்டா நிலம்’
அப்ரூவல் இல்லாத மனையை வாங்குவதில் உண்மையான பாதுகாப்பு பட்டா தான். நிலம் பட்டா நிலமா இல்லை அரசு புறம்போக்கு நிலமா என்பதை தெளிவாகத் தெரிந்து கொள்ள வேண்டும். பட்டா நிலமானால் உரிமை தெளிவாக அரசின் பதிவுகளில் இருக்கும். அதனால் வாங்குபவருக்கு எதிர்காலத்தில் எந்த நிலக்கைப்பற்றலும் ஏற்படாது. ஆனால் புறம்போக்கு நிலத்தில் வீடு கட்டியும், பல வருடங்கள் வசித்த பின்னரும் அரசின் மீட்பு நடவடிக்கை வந்தால், முழு முதலீடும் ஆபத்துக்குள்ளாகலாம். எனவே EC (Encumbrance Certificate), FMB sketch, Patta/Chitta/Adangal போன்ற ஆவணங்களைச் சரிபார்த்தே முடிவு செய்தல் முக்கியம்.
அந்தப் பகுதியில் அரசு திட்டங்கள் வர வாய்ப்புள்ளதா?
மனை இருக்கும் பகுதியில் எதிர்காலத்தில் பெருந்தெரு விரிவாக்கம், பைபாஸ் ரோடு, மெட்ரோ ரயில் பாதை, அரசு குடியிருப்பு திட்டங்கள், நீர்த்தேக்கம் மேம்பாடு போன்றவை வர வாய்ப்பு உள்ளதா என்பதை தெரிந்துகொள்ள வேண்டும். இந்த தகவல்கள் ரெவினியூ துறை, மாநகராட்சி, உள்ளாட்சி நிர்வாகம் போன்றவற்றின் வலைத்தளங்களில் கிடைக்கும். திட்டங்கள் வந்தாலும், நீங்கள் வாங்கும் நிலம் பட்டா மனை என்றால் அரசு வழங்கும் இழப்பீடு மூலம் நஷ்டம் குறையும். ஆனால் அப்ரூவல் இல்லாத புறம்போக்கு நிலம் என்றால் இழப்பீடு தரப்படாத நிலையும் உருவாகலாம்.
வங்கிக் கடன் பெறுவதில் ஏற்படும் சிக்கல்கள்
அப்ரூவல் இல்லாத மனையில் வீடு கட்ட வங்கிகள் பெரும்பாலும் கடன் வழங்க மாட்டார்கள். அவர்களுக்கு நிலத்தின் சட்ட பாதுகாப்பு, மாற்றுச் சொத்து மதிப்பு, மறுகடை விற்பனை வாய்ப்பு போன்றவை முக்கியம். சில தனியார் நிதி நிறுவனங்கள் மட்டுமே அதிக வட்டியில் கடன் வழங்கினாலும், அது வாங்குபவரின் நிதி சுமையை அதிகரிக்கும். மேலும், ஹோம் லோனை பெற முடியாமல் போனால் வீட்டைக் கட்டும் செலவை முழுவதும் சொந்த சேமிப்பிலிருந்து செலுத்த வேண்டிய நிலை ஏற்படும். இது குடும்பத்தின் பொருளாதார நிலையை மாற்றக்கூடிய முக்கிய காரணிகளில் ஒன்றாகும்.
அப்ரூவல் லே-அவுட்டில் கிடைக்கும் கூடுதல் வசதிகள் இங்கே கிடையாது
அப்ரூவல் லே-அவுட்களில் பொதுவாக பூங்கா, டிரெயினேஜ் லைன், அகலமான சாலை, நீர்வழங்கை, பாதுகாப்பான மின்விநியோகம், பொதுக் கட்டிடங்கள் போன்றவை கட்டாயமாக இருக்க வேண்டும். இந்த வசதிகள் சொத்து மதிப்பை இயற்கையாக உயர்த்தும். ஆனால் அப்ரூவல் இல்லாத மனையை வாங்கினால், அந்த பகுதி முறையாக திட்டமிடப்படவில்லை என்பதால் வசதிகளை உருவாக்கும் பொறுப்பு உங்களுக்கு தான். பின்னர் அக்கம் பக்கத்தினர் இணைந்து சாலை அமைத்தல், தண்ணீர் டேங்க் அமைத்தல், கழிவுநீர் லைன் அமைத்தல்—all extra cost!
பொருளாதார ரீதியாக லாபமா? நஷ்டமா?
அப்ரூவல் இல்லாத மனைகள் வாங்கும் போது விலை குறைவு என்பது பெரிய பலம். வளர்ச்சி பெறும் பகுதிகளில் இவை விரைவில் மதிப்பேற்றம் பெறும் வாய்ப்பும் அதிகம். ஆனால் பாதுகாப்பு சரிபார்ப்பை தவறான முறையில் செய்தால்
- சட்ட பிரச்சினைகள்
- வங்கிக் கடன் தடை
- அடிப்படை வசதிகளுக்கான கூடுதல் செலவு
- எதிர்காலத்தில் resale value குறைவு
போன்ற பாதிப்புகளும் உண்டு.
ஆகையால், பட்டா நிலம் + சரியான ஆவணங்கள் + சட்ட நிபுணர் வழிகாட்டுதல் ஆகிய மூன்றும் இருந்தால் அப்ரூவல் இல்லாத மனையை வாங்குவது பொருளாதார ரீதியாக நல்ல முதலீடாக மாறிவிடும்.
வணிகம் (Business Ideas in Tamil), வங்கிகள் (Banking News), நிதி, இந்திய பொருளாதாரம் , உலக சந்தை, பங்கு சந்தை, முதலீடு உள்ளிட்ட பல்வேறு தகவல்கள் மற்றும் சமீபத்திய நிதி செய்திகள் அனைத்தையும் ஏஷ்யாநெட் தமிழ் நியூஸில் படிக்கலாம்.
