வாடகை வீட்டில் 12 ஆண்டுகள் இருந்தால் அது உங்களுக்கே சொந்தமாகுமா? சட்டம் சொல்லும் உண்மை இதுதான்!

“12 ஆண்டுகள் வாடகைக்கு இருந்தால் அந்த வீடு நமக்கே சொந்தம்” என்ற தகவலை கேள்விப்பட்டிருக்கிறீர்களா? உண்மையில் சட்டம் என்ன சொல்கிறது..? பல ஆண்டுகள் ஒரே வீட்டில் வசித்துவிட்டாலே உரிமை தானாக மாறிவிடாது; ‘12 ஆண்டுகள்’ என்ற சட்டக் கருத்தின் பின்னணி வேறு.

12 ஆண்டுகளில் சொந்தமாகும் வாடகை வீடு..?

இந்திய சட்டத்தில் ‘Adverse Possession’ என்ற சட்டக் கருத்து உள்ளது. குறிப்பிட்ட சூழ்நிலைகளில், உரிமையாளருக்கு எதிரான வகையில் ஒரு சொத்து நீண்ட காலம் உடைமையில் இருந்தால், அதுகுறித்த உரிமை கோரிக்கை எழலாம். தனியார் சொத்து தொடர்பான சில வழக்குகளில் வரம்புக்காலம் 12 ஆண்டுகளாக இருக்கலாம். ஆனால் இந்த 12 ஆண்டுகள் முடிந்தவுடன் தானாகவே சொத்து பெயர் மாறிவிடும் என்ற விதி கிடையாது.

வாடகைதாரருக்கு ஏன் இது நேரடியாகப் பொருந்தாது?

ஒருவர் ஒரு வீட்டை வாடகைக்கு எடுக்கும்போது, அந்த வீட்டில் அவர் இருப்பது உரிமையாளரின் அனுமதியுடன்தான். அதாவது, அவர் ஆரம்பத்தில் இருந்தே அந்த வீட்டின் உரிமையாளர் அல்ல என்பதை ஒப்புக்கொண்ட நிலையில்தான் குடியேறுகிறார்.

உச்சநீதிமன்றம் பல தீர்ப்புகளில், ஒருவரின் உடைமை நீண்ட காலமாக இருந்தது என்ற ஒரே காரணத்தால் அது தானாகவே ‘Adverse Possession’ ஆகிவிடாது என்று தெளிவுபடுத்தியுள்ளது. குறிப்பாக அனுமதியுடன் இருக்கும் உடைமை, உரிமையாளருக்கு எதிரான உரிமை கோரிக்கையாக மாறியதை நிரூபிக்க வேண்டும்.

அதனால், 10 ஆண்டுகள், 20 ஆண்டுகள் அல்லது அதற்கும் மேலாக ஒரே வீட்டில் வாடகைக்கு வசித்திருந்தாலும், அந்த வீட்டின் உரிமை தானாகவே வாடகைதாரருக்கு மாறாது.

அப்படியென்றால் “12 ஆண்டுகள்” என்ற தகவல் எங்கிருந்து வருகிறது?

இங்குதான் முக்கியமான சட்ட நுணுக்கம் இருக்கிறது.

இந்திய சட்டத்தில் ‘Adverse Possession’ தொடர்பான வழக்குகளில், குறிப்பிட்ட சூழ்நிலைகளில் தனியார் சொத்துக்கான வரம்புக்காலம் 12 ஆண்டுகளாக இருக்கிறது. ஆனால் இந்த காலக்கெடு என்பது “வாடகைக்கு இருந்தால் 12 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு வீடு உங்களுடையது” என்பதற்கான விதி அல்ல.

உச்சநீதிமன்றம், வெறுமனே நீண்ட காலம் ஒரு சொத்தில் இருந்தது மட்டும் போதாது என்றும், அந்த உடைமை உரிமையாளருக்கு எதிரானதாகவும், வெளிப்படையாகவும், தொடர்ந்து இருப்பதாகவும் சட்டப்படி நிரூபிக்க வேண்டிய சூழ்நிலைகள் இருப்பதாகவும் குறிப்பிட்டுள்ளது.

வாடகை ரசீது கொடுத்திருந்தால்?

வாடகை செலுத்தியதற்கான ரசீது, வங்கி பரிவர்த்தனை, வாடகை ஒப்பந்தம் போன்றவை இருப்பது, அந்த நபர் வாடகைதாரராக இருந்ததை நிரூபிக்கக்கூடிய முக்கிய ஆவணங்களாக இருக்கலாம்.

இதனால் “நான் பல வருடங்களாக இங்கேதான் இருக்கிறேன்; எனவே வீடு எனக்குத்தான் சொந்தம்” என்று மட்டும் கூறி உரிமையைப் பெற முடியாது.

மாறாக, வாடகை உறவு இருந்தது என்பதற்கான ஆவணங்கள் இருந்தால், அந்த நபர் உரிமையாளரின் அனுமதியுடன் சொத்தில் இருந்தார் என்பதை அது காட்டக்கூடும். உச்சநீதிமன்றத் தீர்ப்புகளிலும், குத்தகை/அனுமதியுடன் தொடங்கிய உடைமை தொடர்பாக கூடுதல் சட்ட நிபந்தனைகள் இல்லாமல் அது எதிர்மறையான உடைமையாக மாறாது என்பது வலியுறுத்தப்பட்டுள்ளது.

தமிழ்நாட்டில் வாடகை வீடுகளுக்கு என்ன நடைமுறை?

தமிழ்நாட்டில் தமிழ்நாடு வாடகைதாரர்கள் மற்றும் வீட்டு உரிமையாளர்களின் உரிமைகள் மற்றும் பொறுப்புகள் சட்டம், 2017 நடைமுறையில் உள்ளது. இந்தச் சட்டம் வாடகை உறவு, ஒப்பந்தம், வாடகை தொடர்பான பிரச்சினைகள் உள்ளிட்டவற்றை ஒழுங்குபடுத்துகிறது. தமிழ்நாடு அரசின் வாடகை இணையதளமும் வாடகை ஒப்பந்தங்களை எழுத்துப்பூர்வமாக மேற்கொண்டு, Rent Authority-யிடம் பதிவு செய்வது தொடர்பான நடைமுறையை குறிப்பிடுகிறது.

இந்தச் சட்டம் 22 பிப்ரவரி 2019 முதல் நடைமுறைக்கு வந்ததாக தமிழ்நாடு அரசின் அதிகாரப்பூர்வ தளம் தெரிவிக்கிறது.

வீடு உண்மையில் எப்போது வாடகைதாரருக்குச் சொந்தமாகும்?

வாடகைக்கு குடியிருப்பதால் மட்டும் அல்ல.

உதாரணமாக, உரிமையாளர் சட்டப்படி விற்பனை செய்து பதிவு செய்யப்பட்ட ஆவணத்தின் மூலம் வீட்டை வாடகைதாரருக்கு விற்றால், அல்லது சட்டப்படி செல்லுபடியாகும் வேறு பரிமாற்றத்தின் மூலம் உரிமை மாற்றப்பட்டால், அப்போதுதான் உரிமை மாற்றம் ஏற்படும்.

“12 ஆண்டுகள் முடிந்துவிட்டது = வீடு சொந்தம்” என்பது சட்டத்தின் நேரடி விதி அல்ல.

மேலும், ‘Adverse Possession’ தொடர்பான வழக்குகள் மிகவும் உண்மைச் சூழ்நிலையைப் பொறுத்தவை. யார் எப்போது முதல் சொத்தில் இருந்தார்கள், எந்த அடிப்படையில் இருந்தார்கள், உரிமையாளருக்கு எதிரான உரிமை எப்போது மற்றும் எப்படி வெளிப்படையாக முன்வைக்கப்பட்டது, அதற்கான ஆதாரங்கள் என்ன என்பவை போன்ற பல அம்சங்கள் நீதிமன்றத்தில் முக்கியமாகலாம். உச்சநீதிமன்றமும் வெறும் நீண்டகால உடைமை மட்டும் போதாது என்பதை தெளிவுபடுத்தியுள்ளது.

முக்கியமாக தெரிந்துகொள்ள வேண்டியது

வாடகை வீட்டில் 12 ஆண்டுகள் வசித்தாலே அந்த வீடு வாடகைதாரருக்குச் சொந்தமாகிவிடும் என்பது தவறான பொதுவான நம்பிக்கை.

12 ஆண்டுகள் என்ற காலக்கெடு ‘Adverse Possession’ தொடர்பான சில சட்டச் சூழ்நிலைகளில் வரும் காலவரம்பாகும்; அது வழக்கமான வாடகை உறவுக்கு தானாகப் பொருந்தும் உரிமை விதி அல்ல. குறிப்பிட்ட சொத்து அல்லது வாடகைத் தகராறு இருந்தால், ஆவணங்களையும் வழக்கின் உண்மை நிலைகளையும் பார்த்து சட்ட ஆலோசனை பெறுவது அவசியம்.