ரியல் எஸ்டேட் துறையில், குறிப்பாக வீட்டு மனை முதலீடு, சரியான திட்டமிடலுடன் செய்தால் பல மடங்கு லாபம் தரும். முதலீட்டின் வெற்றிக்கு இடம், அரசு அங்கீகாரம், சட்ட பாதுகாப்பு, மற்றும் நீண்ட கால பொறுமை ஆகியவை முக்கியம்.
பணம் சேமிப்பதற்கு பல வழிகள் இருந்தாலும், நீண்ட காலத்தில் செல்வத்தை உருவாக்கும் திறன் அதிகமாக உள்ள துறைகளில் ஒன்று ரியல் எஸ்டேட். குறிப்பாக வீட்டு மனை (Plot) முதலீடு, சரியான திட்டமிடலுடன் செய்தால் பல மடங்கு லாபத்தை தரும். ஆனால் “வாங்கினால் போதும்” என்ற மனப்பான்மையுடன் இதில் இறங்கினால், லாபத்திற்கு பதிலாக சிக்கல்கள் தான் அதிகம் வரும். எனவே, ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் அடிப்படையாக கவனிக்க வேண்டிய அம்சங்களை தெளிவாக அறிந்து கொள்வது மிகவும் அவசியம்.
29
இடம் (Location) தான் முதலீட்டின் உயிர்
ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் வெற்றியை தீர்மானிக்கும் முக்கிய காரணம் அதன் இடம் தான். வளர்ந்து வரும் நகர எல்லைகள், புதிய தொழிற்பேட்டைகள், ஐடி பூங்காக்கள், மெட்ரோ ரயில் திட்டங்கள் போன்றவை அமைந்துள்ள பகுதிகளில் மனை வாங்குவது மிகவும் புத்திசாலித்தனமான முடிவாகும். இன்று வெறுமையாக இருக்கும் இடங்கள் கூட நாளை பெரும் நகரமாக மாறக்கூடும். அதனால் “Future Growth Potential” அதிகம் உள்ள பகுதிகளை அடையாளம் காண வேண்டும். பள்ளிகள், கல்லூரிகள், மருத்துவமனைகள் போன்ற அடிப்படை வசதிகள் அருகில் இருந்தால் அந்த பகுதி வேகமாக வளர்ச்சி அடையும். மேலும், முக்கிய சாலைகள், தேசிய நெடுஞ்சாலைகள் அருகில் உள்ள இடங்கள் எப்போதும் உயர்ந்த மதிப்பை பெறும். இடத்தை தேர்வு செய்யும்போது வெறும் தற்போதைய நிலையை மட்டும் பார்க்காமல், 5 முதல் 10 ஆண்டுகளில் அந்த இடம் எவ்வாறு மாறும் என்பதை கணித்து முதலீடு செய்தால் அதிக லாபம் பெற முடியும்.
39
அரசு அங்கீகாரம் மற்றும் சட்ட பாதுகாப்பு
ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் மிக முக்கியமான விஷயம் சட்ட பாதுகாப்பு. DTCP அல்லது CMDA போன்ற அரசு அங்கீகாரம் பெற்ற மனைகளை மட்டுமே வாங்குவது பாதுகாப்பானது. அங்கீகாரம் இல்லாத மனைகள் குறைந்த விலையில் கிடைத்தாலும், பின்னர் பெரிய பிரச்சனைகளை ஏற்படுத்தும். வங்கிக் கடன் கிடைக்காத நிலை, வழக்குகள், சட்ட சிக்கல்கள் போன்றவை முதலீட்டை ஆபத்தாக மாற்றும். அதனால் பட்டா, சிட்டா, அடங்கல், Encumbrance Certificate (EC) போன்ற அனைத்து ஆவணங்களையும் சரிபார்க்க வேண்டும். நிலம் வாங்கும் முன் ஒரு சட்ட ஆலோசகரை அணுகுவது நல்லது. மேலும், அந்த நிலம் எந்த வகை (Residential, Agricultural, Commercial) என்பதையும் உறுதி செய்ய வேண்டும். சட்ட ரீதியாக பாதுகாப்பான முதலீடு தான் நீண்ட காலத்தில் நிம்மதியும், நிச்சயமான லாபத்தையும் தரும்.
ஒரு சொத்தின் மதிப்பை அதன் சுற்றுப்புற சூழல் மிகவும் பாதிக்கும். மனை அருகில் சாக்கடை, குப்பை மேடு, தொழிற்சாலை மாசு, மின்கம்பம் அல்லது சுடுகாடு போன்றவை இருந்தால் வாங்குபவர்கள் தவிர்க்கலாம். இதனால் அதன் விலை குறையும். அதே சமயம், பள்ளி, மருத்துவமனை, சூப்பர் மார்க்கெட், வங்கிகள் போன்ற வசதிகள் அருகில் இருந்தால் அந்த இடத்தின் தேவையும் மதிப்பும் அதிகரிக்கும். அமைதியான மற்றும் பாதுகாப்பான குடியிருப்பு பகுதி என்றால் குடும்பங்கள் அதிகம் விரும்புவார்கள். மேலும், குடிநீர் வசதி, மின்சாரம், வடிகால் அமைப்பு போன்ற அடிப்படை வசதிகள் இருக்க வேண்டும். சுற்றுப்புற வளர்ச்சி தொடர்ந்து நடைபெறுகிறதா என்பதையும் கவனிக்க வேண்டும். நல்ல சூழல் என்பது வசதிக்காக மட்டுமல்ல, உங்கள் முதலீட்டின் மதிப்பு உயர்வுக்கும் முக்கிய காரணமாகும்.
59
கார்னர் ப்ளாட் மற்றும் திசை அம்சம்
கார்னர் ப்ளாட் (Corner Plot) என்பது இரண்டு அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட சாலைகள் சந்திக்கும் இடத்தில் அமைந்த மனை. இப்படிப்பட்ட மனைகள் எப்போதும் அதிக விலை பெறும். காரணம், இதில் காற்றோட்டம் மற்றும் வெளிச்சம் அதிகமாக கிடைக்கும். மேலும், வீடு கட்டும் போது இரண்டு பக்கம் வாசல் அமைக்கலாம். வணிக பயன்பாட்டிற்கும் இது சிறந்த தேர்வாக இருக்கும், ஏனெனில் visibility அதிகம் இருக்கும். சிலர் வாஸ்து (Vastu) அம்சத்தையும் முக்கியமாக கருதுவார்கள்; வடக்கு அல்லது கிழக்கு நோக்கிய மனைகள் அதிகம் விரும்பப்படுகின்றன. இருப்பினும், முதலீட்டாளர்களுக்கு முக்கியமானது resale value தான். கார்னர் ப்ளாட்கள் எப்போதும் demand அதிகம் கொண்டவை. எனவே, ஆரம்பத்தில் சற்று அதிக விலை கொடுத்து வாங்கினாலும், எதிர்காலத்தில் அதிக லாபம் பெறும் வாய்ப்பு உள்ளது.
69
நீண்ட கால பொறுமை அவசியம்
ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு என்பது உடனடி லாபம் தரும் ஒரு வழி அல்ல. இது ஒரு நீண்ட கால முதலீடு. பல நேரங்களில் 10 முதல் 20 ஆண்டுகள் வரை காத்திருக்க வேண்டி இருக்கும். ஆரம்பத்தில் அந்த இடம் வளர்ச்சி இல்லாமல் தோன்றலாம், ஆனால் காலப்போக்கில் நகரம் விரிவடையும் போது அந்த இடத்தின் மதிப்பு பல மடங்கு உயரக்கூடும். இதற்கு பொறுமையும் சரியான திட்டமிடலும் அவசியம். அடிக்கடி வாங்கி விற்கும் முயற்சி செய்வது சில சமயம் நஷ்டத்திற்கும் வழிவகுக்கும். அதற்கு பதிலாக நீண்ட கால பார்வையுடன் முதலீடு செய்தால் பெரிய அளவில் லாபம் பெற முடியும். “Time in the market” என்பது ரியல் எஸ்டேட்டில் மிகவும் முக்கியமானது. அதனால் முதலீடு செய்த பிறகு அவசரமாக விற்காமல், சரியான நேரத்தை காத்திருக்க வேண்டும்.
79
மாற்று ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள்
இப்போது அனைவருக்கும் நேரடியாக மனை அல்லது வீடு வாங்கும் அளவிற்கு பணம் இருக்காது. அப்படிப்பட்டவர்களுக்கு மாற்று ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் உதவியாக உள்ளன. ரியல் எஸ்டேட் நிறுவன பங்குகள், REITs (Real Estate Investment Trusts), ரியல் எஸ்டேட் மியூச்சுவல் ஃபண்டுகள் போன்றவை குறைந்த தொகையிலேயே முதலீட்டை தொடங்க உதவுகின்றன. இவை மூலம் நேரடியாக சொத்து வாங்காமல் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் லாபம் பெற முடியும். குறிப்பாக REITs மூலம் வாடகை வருமானம் போன்ற வருவாய் கிடைக்கும். ஆனால் இவை சந்தை மாற்றங்களுக்கு உட்பட்டவை என்பதால் ஆபத்து இருக்கும். எனவே, முதலீடு செய்யும் முன் நிறுவனத்தின் செயல்திறன், வரலாறு போன்றவற்றை ஆராய்ந்து பார்க்க வேண்டும். சரியான தேர்வு செய்தால் இது ஒரு நல்ல மாற்று முதலீட்டு வாய்ப்பாக இருக்கும்.
89
வருமானம் vs மதிப்பு உயர்வு
ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் இரண்டு முக்கிய நோக்கங்கள் உள்ளன – மாதாந்திர வருமானம் (Rental Income) மற்றும் சொத்தின் மதிப்பு உயர்வு (Capital Appreciation). மனை வாங்கினால் பொதுவாக மதிப்பு உயர்வு மட்டுமே கிடைக்கும். ஆனால் வீடு அல்லது கமெர்ஷியல் கட்டிடம் வாங்கினால் வாடகை வருமானமும் கிடைக்கும். முதலீடு செய்யும் முன் உங்கள் நோக்கம் என்ன என்பதை தெளிவாக தீர்மானிக்க வேண்டும். நீண்ட காலத்தில் பெரிய லாபம் வேண்டும் என்றால் மனை முதலீடு சரியானது. மாதாந்திர வருமானம் வேண்டும் என்றால் வாடகை சொத்துகள் சிறந்தவை. இரண்டு அம்சங்களையும் சமநிலைப்படுத்தி முதலீடு செய்தால் நல்ல நிதி பாதுகாப்பு கிடைக்கும். திட்டமிடப்பட்ட முதலீடு தான் உங்கள் எதிர்காலத்தை பாதுகாக்கும்.
99
உங்கள் முதலீடு நிச்சயமாக பல மடங்கு லபாம் தரும்
ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு வாழ்க்கையில் பெரிய செல்வத்தை உருவாக்கும் சக்தி கொண்டது. ஆனால் அது சரியான திட்டமிடல், சட்ட அறிவு, பொறுமை ஆகியவற்றின் மேல் தான் சார்ந்துள்ளது. “குறைந்த விலை” என்ற ஆசையில் தவறான முடிவுகளை எடுக்காமல், “சரியான இடம் + சரியான ஆவணங்கள் + நீண்ட கால பார்வை” என்ற மூன்று கோட்பாடுகளை பின்பற்றினால், உங்கள் முதலீடு நிச்சயமாக பல மடங்கு வளர்ச்சி அடையும்.
வணிகம் (Business Ideas in Tamil), வங்கிகள் (Banking News), நிதி, இந்திய பொருளாதாரம் , உலக சந்தை, பங்கு சந்தை, முதலீடு உள்ளிட்ட பல்வேறு தகவல்கள் மற்றும் சமீபத்திய நிதி செய்திகள் அனைத்தையும் ஏஷ்யாநெட் தமிழ் நியூஸில் படிக்கலாம்.
