உடன்பிறந்தவர்களுக்கு தெரியாமலேயே பரம்பரை சொத்தை விற்க முடியுமா? சட்டம் சொல்லும் அதிரடி பதில்!

Property Sale Law: பரம்பரை சொத்தை உடன்பிறந்தவர்களின் அனுமதி இல்லாமல் ஒருவர் மட்டும் விற்க முடியுமா என்ற கேள்வி பல குடும்பங்களில் எழுகிறது. சொத்தின் தன்மை, வாரிசுகளின் உரிமை, பாகப்பிரிவினை ஆகியவற்றைப் பொறுத்து சட்ட நிலை மாறும்.

பரம்பரை சொத்தை விற்க உடன்பிறந்தவர்களின் அனுமதி தேவையா?

ஒரு இந்து கூட்டு குடும்பத்தின் பிரிக்கப்படாத பூர்வீக/கோபார்சனரி சொத்து என்றால், அதில் உரிமையுள்ளவர்கள் அனைவருக்கும் பிறப்பின் அடிப்படையில் பங்கு இருக்கலாம். 2005-ம் ஆண்டு திருத்தத்திற்குப் பிறகு, மகள்களுக்கும் மகன்களுக்கு இணையான கோபார்சனரி உரிமை வழங்கப்பட்டுள்ளது.

இதனால், ஒரு உடன்பிறந்தவர் தனக்கு மட்டுமே முழு சொத்து உரிமை இருப்பதாகக் கருதி, மற்ற உரிமையாளர்களின் பங்கை சேர்த்து முழு சொத்தையும் விற்றுவிட முடியாது.

ஒருவர் தனக்குள்ள பங்கை மட்டும் விற்க முடியுமா?

இங்கே முக்கியமான வித்தியாசம் உள்ளது.

பிரிக்கப்படாத கூட்டு சொத்தில் ஒருவருக்கு இருக்கும் சட்டப்பூர்வமான பிரிக்கப்படாத பங்கு (undivided share) தொடர்பாக சட்டம் வேறுபட்ட முறையில் பார்க்கிறது. ஆனால் குறிப்பிட்ட ஒரு அறை, நிலத்தின் ஒரு பகுதி, வீட்டு ஒரு பகுதி என்று தனிப்பட்ட உடைமையாகப் பிரிக்கப்படாத சொத்தில் குறிப்பிட்ட பகுதியை தனியாக விற்பது சிக்கலை ஏற்படுத்தலாம். உச்ச நீதிமன்றமும் பிரிக்கப்படாத கோபார்சனரி சொத்தில் குறிப்பிட்ட சொத்தை விற்பதற்கும், ஒருவரின் பிரிக்கப்படாத பங்கை மாற்றுவதற்கும் உள்ள வேறுபாட்டை எடுத்துரைத்துள்ளது.

குடும்பத் தலைவர் தனியாக விற்க முடியுமா?

குடும்பத்தின் கர்த்தா (Karta) சில சூழ்நிலைகளில் மற்ற கோபார்சனர்களின் ஒப்புதல் இல்லாமலேயே கூட்டு குடும்ப சொத்தை விற்க முடியும்.

குறிப்பாக, குடும்பத்தின் சட்டபூர்வமான அவசியம் (legal necessity) அல்லது குடும்பச் சொத்துக்கு பயனளிக்கும் சில காரணங்கள் இருந்தால், விற்பனை சட்டரீதியாக நிலைக்கக்கூடியது. உச்ச நீதிமன்றத் தீர்ப்புகளில் குடும்ப பராமரிப்பு, திருமணச் செலவுகள், அவசியமான வழக்குச் செலவுகள் போன்றவை சட்டபூர்வமான தேவைகளாக கருதப்பட்டுள்ளன.

அதாவது, “உடன்பிறந்தவர்கள் கையெழுத்து போடவில்லை = விற்பனை தானாகவே செல்லாது” என்று எல்லா வழக்குகளிலும் கூற முடியாது.

ஆனால் வாரிசு சொத்தில் நிலை வேறுபடலாம்

ஒருவர் இறந்த பிறகு, அவருடைய சொத்து பல Class-I வாரிசுகளுக்கு சட்டப்படி வாரிசாக வந்திருந்தால், ஒவ்வொருவருக்கும் தனித்தனி பங்கு உருவாகலாம். அத்தகைய சூழலில் ஒருவர் மற்ற வாரிசுகளின் பங்கையும் சேர்த்து முழு சொத்தையும் தனியாக விற்பதற்கு சட்டரீதியான அதிகாரம் இருப்பதாக கருத முடியாது.

உச்ச நீதிமன்றம் ஒரு வழக்கில், மனைவி, மகன்கள், மகள்கள் உள்ளிட்ட பல Class-I வாரிசுகள் பெற்ற சொத்தில், அவர்களில் சிலர் விற்பனை ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடாததால் அந்த ஒப்பந்தம் அவர்களை கட்டுப்படுத்தாது என்று குறிப்பிட்டுள்ளது. அதே தீர்ப்பு, கூட்டு இந்து குடும்பச் சொத்துக்கான விதிகள் தனித்துவமானவை என்றும் விளக்கியுள்ளது.

மகள்களுக்கும் உரிமை உண்டு

இது மிகவும் முக்கியமான விஷயம். 2005-ம் ஆண்டு இந்து வாரிசுரிமைச் சட்டத் திருத்தத்துக்குப் பிறகு, மகளும் மகனைப் போலவே பிறப்பிலேயே கோபார்சனராகும் உரிமை பெற்றுள்ளார். எனவே, “இது அண்ணன்/தம்பியின் பரம்பரை சொத்து; சகோதரிக்கு உரிமை இல்லை” என்று பொதுவாக கூறுவது சரியான சட்ட நிலைப்பாடு அல்ல.

ஒரு எளிய உதாரணம்

ஒரு தந்தையின் பெயரில் உள்ள சொத்து உண்மையில் பூர்வீக கூட்டு குடும்ப சொத்து என்று வைத்துக்கொள்வோம்.

அப்பா + 2 மகன்கள் + 1 மகள் ஆகியோருக்கு கோபார்சனரி உரிமை இருப்பதாக இருந்தால், ஒரு மகன் மட்டும் முழு சொத்தையும் தன்னுடையது என்று கூறி விற்பது சட்டரீதியாக கேள்விக்குரியதாகும்.

அதேநேரம், அந்த சொத்து ஏற்கனவே சட்டப்படி பாகப்பிரிவினை செய்யப்பட்டு, குறிப்பிட்ட பகுதி அந்த மகனுக்கு தனியாக ஒதுக்கப்பட்டிருந்தால், அந்தப் பகுதியின் நிலை வேறுபடும்.

கவனிக்க வேண்டிய முக்கிய விஷயங்கள்

• பரம்பரை சொத்து மற்றும் சுயமாக சம்பாதித்த சொத்து இரண்டும் ஒன்றல்ல.

• சொத்து உண்மையில் கூட்டு குடும்ப/கோபார்சனரி சொத்தா என்பதை முதலில் உறுதி செய்ய வேண்டும்.

• சொத்து ஏற்கனவே பாகப்பிரிவினை செய்யப்பட்டுள்ளதா என்பதும் முக்கியம்.

• யார் யார் சட்டப்பூர்வ வாரிசுகள் என்பதை பார்க்க வேண்டும்.

• மகள்களுக்கும், பொருந்தும் சூழலில், மகன்களுக்கு இணையான கோபார்சனரி உரிமை உள்ளது.

• கர்த்தா சட்டபூர்வமான குடும்பத் தேவைக்காக மேற்கொள்ளும் விற்பனைக்கு தனி சட்ட விதிகள் உள்ளன.

• ஏற்கனவே விற்பனை நடந்திருந்தால், விற்பனைப் பத்திரம், பட்டா, மூல ஆவணங்கள், பாகப்பிரிவினை ஆவணங்கள் மற்றும் வாரிசுச் சான்றுகள் ஆகியவற்றை வைத்து வழக்கறிஞரின் ஆலோசனையைப் பெறுவது பாதுகாப்பானது.

சுருக்கமாக: பரம்பரை சொத்தை ஒரு உடன்பிறந்தவர் தனியாக விற்கிறார் என்பதாலேயே அந்த விற்பனை தானாகவே செல்லும் என்றும், மற்ற உடன்பிறந்தவர்களின் அனுமதி இல்லாததால் தானாகவே செல்லாது என்றும் ஒரே விதியாக கூற முடியாது. சொத்தின் சட்டத் தன்மை மற்றும் ஒவ்வொருவரின் உரிமைப் பங்கு தான் முக்கியம்.

குறிப்பு: இது பொதுவான சட்டத் தகவல். குறிப்பிட்ட சொத்து விவகாரத்தில் ஆவணங்களைப் பார்த்த பிறகே இறுதி சட்ட நிலைப்பாட்டைத் தீர்மானிக்க முடியும்.