Housing Crisis : மிடில் கிளாஸ் மக்கள் வீடு வாங்க முடியாமல் போவதற்கு காரணம் என்ன தெரியுமா?

இந்தியாவில் சொத்து விலைகள் வருமானத்தை விட வேகமாக உயர்ந்து வருகின்றன, இதனால் நடுத்தர வர்க்கத்தினருக்கு வீடு வாங்குவது கடினமாகிறது. மலிவு விலை வீடுகளின் விநியோகம் குறைந்து வருகிறது.

இந்தியாவில் உள்ள ஒவ்வொரு நடுத்தர வர்க்கக் குடும்பத்திற்கும், குறிப்பாக வாழ்வாதாரத்தைத் தேடி கிராமங்களிலிருந்து நகரங்களுக்கு குடிபெயர்பவர்களுக்கு, சொந்தமாக வீடு வாங்குவது என்பது வாழ்நாள் முழுவதும் உள்ள ஒரு கனவாகும்.

வாடகை வீடுகளில் வசிக்கும் குடும்பங்கள் பெரும்பாலும் ஒரு நாள் தங்களுக்குச் சொந்தமான வீடு கிடைக்கும் என்று நம்புகிறார்கள். ஆனால் இந்தக் கனவை நனவாக்குவது பெருகிய முறையில் கடினமாகி வருகிறது. வருமான வளர்ச்சியை விட மிக அதிகமாக இருக்கும் சொத்து விலைகள் அதிகரித்து வருவது, கிட்டத்தட்ட ஒவ்வொரு இந்திய நகரத்திலும் ஒரு பெரிய மலிவு விலை நெருக்கடியை உருவாக்கியுள்ளது.

வீட்டு விலைகள் vs வருமானம்

சமீபத்திய அறிக்கை ஒன்று, சொத்து விலைகளின் வளர்ச்சி வீட்டு வருமான வளர்ச்சியை விட மிக அதிகமாக உள்ளது என்பதை எடுத்துக்காட்டுகிறது. 2020 முதல் 2024 வரை, வீட்டு வருமானம் ஆண்டுதோறும் 5.4% (CAGR) என்ற விகிதத்தில் வளர்ந்துள்ளது, அதே நேரத்தில் சொத்து விலைகள் 9.3% CAGR அதிகரித்துள்ளன. இந்த வளர்ந்து வரும் இடைவெளி நடுத்தர வர்க்கத்தினர் இப்போது ஒரு வீட்டை வாங்குவது எப்போதையும் விட கடினமாக உள்ளது என்பதைக் குறிக்கிறது. ஒரு காலத்தில் அடையக்கூடிய இலக்காகக் கருதப்பட்டவை இப்போது பலருக்கு எட்டாமல் போய்க்கொண்டிருக்கின்றன.

மலிவு விலை வீடுகள்

ரூ.1 கோடிக்கும் குறைவான விலையில் உள்ள மலிவு விலை வீடுகளின் விநியோகம் வேகமாக சுருங்கி வருகிறது. 2022 ஆம் ஆண்டில், முக்கிய நகரங்களில் சுமார் 3.1 லட்சம் மலிவு விலை வீடுகள் கிடைத்தன. ஆனால் 2024 ஆம் ஆண்டில், அந்த எண்ணிக்கை 36% குறைந்து வெறும் 1.98 லட்சம் யூனிட்டுகளாக உள்ளது. ஹைதராபாத் (69%), மும்பை (60%) மற்றும் டெல்லி NCR (45%) ஆகிய இடங்களில் மிகப்பெரிய சரிவு காணப்படுகிறது. இந்தப் பற்றாக்குறை வெறும் தற்செயல் நிகழ்வு அல்ல, மாறாக டெவலப்பர்கள் லாபத்தை அதிகரிக்க ஆடம்பர வீடுகளை நோக்கி தங்கள் கவனத்தை நகர்த்துவதன் பிரதிபலிப்பாகும்.

வருமான விகித நெருக்கடி

வீட்டு மலிவு விலையின் முக்கிய குறிகாட்டியான விலை-க்கு-வருமானம் (P/I) விகிதம் ஆபத்தான அளவை எட்டியுள்ளது. வெறுமனே, இந்த விகிதம் 5 அல்லது அதற்கும் குறைவாக இருக்க வேண்டும், அதாவது 5 வருட வருமானத்துடன் நீங்கள் ஒரு வீட்டை வாங்கலாம். ஆனால் இந்திய நகரங்களில், இது சராசரியாக 11 ஆக இரட்டிப்பாகியுள்ளது. 14.3 என்ற P/I விகிதத்துடன் மும்பை முதலிடத்தில் உள்ளது, அதைத் தொடர்ந்து டெல்லி 10.1 உடன் உள்ளது. சென்னை (5.1) மற்றும் அகமதாபாத் (5.1) போன்ற நகரங்கள் ஒப்பீட்டளவில் சிறப்பாக உள்ளன, ஆனால் இன்னும் மலிவு விலை வரம்புகளில் உள்ளன.

EMI-க்கு-வருமான விகிதம்

மற்றொரு கவலைக்குரிய அளவீடு EMI-க்கு-வருமான விகிதம், இது ஒரு நபரின் சம்பளத்தில் எவ்வளவு வீட்டுக் கடன் திருப்பிச் செலுத்துவதற்கு செல்கிறது என்பதைக் குறிக்கிறது. 2020 ஆம் ஆண்டில், தேசிய சராசரி 46% ஆக இருந்தது, ஆனால் 2024 வாக்கில், இது 61% ஆக உயர்ந்துள்ளது. இதன் பொருள் ஒரு வீட்டின் மாத வருமானத்தில் பாதிக்கும் மேற்பட்டவை இப்போது EMI-களை செலுத்துவதற்குச் செல்கின்றன, அத்தியாவசியப் பொருட்கள், கல்வி அல்லது சேமிப்புகளுக்கு மிகக் குறைவாகவே உள்ளது.

மக்களுக்கு இடையூறு

சொத்து விலைகள் உயர்ந்து வருவதற்கு ஒரு முக்கிய காரணம் வட்ட விகிதங்கள் மற்றும் சந்தை விலைகளை உள்ளடக்கிய கையாளுதல் ஆகும். அதேசமயம் உண்மையான சந்தை விலை பெரும்பாலும் மிக அதிகமாக இருக்கும். இந்த இடைவெளியை பயன்படுத்திக் கொண்டு, கட்டிடக் கலைஞர்கள் குறைந்த வட்ட விகிதத்தில் சொத்துக்களை பதிவு செய்து, பணத்தில் உள்ள வித்தியாசத்தை கோருகிறார்கள். கணக்கில் காட்டப்படாத பணத்தின் இந்த ஓட்டம் விலைகளை உயர்த்துவது மட்டுமல்லாமல், நேர்மையான நடுத்தர வர்க்க வாங்குபவர்களை மூடவும் செய்கிறது.

கட்டிட நிறுவனங்கள்

பல கட்டிட நிறுவனங்கள் கட்டுமான செலவுகளை விரைவாக மீட்டெடுக்க தங்கள் திட்டங்களின் பெரிய பகுதிகளை பணக்கார தனிநபர்கள் அல்லது முதலீட்டாளர்களுக்கு குறைந்த விலையில் விற்கிறார்கள். பின்னர், மீதமுள்ள அலகுகளுக்கான விலைகளை அவர்கள் உயர்த்துகிறார்கள். ரியல் எஸ்டேட் தரகர்கள் வீடுகளின் செயற்கை பற்றாக்குறையை உருவாக்குவதன் மூலம் விகிதங்களை மேலும் அதிகரிக்கிறார்கள். இந்த தீய சுழற்சி நடுத்தர வர்க்க வாங்குபவர்களை சந்தையிலிருந்து நிரந்தரமாக விலக்கி வைக்கிறது.

குறைந்த FSI

இந்தியாவின் வீட்டுவசதி பற்றாக்குறை அதன் குறைந்த தள இட குறியீட்டுடன் (FSI) பிணைக்கப்பட்டுள்ளது. கொடுக்கப்பட்ட நிலத்தில் நீங்கள் எவ்வளவு கட்ட முடியும் என்பதை FSI தீர்மானிக்கிறது. சிங்கப்பூர் (FSI 25) மற்றும் டோக்கியோ (FSI 20) போன்ற உலகளாவிய நகரங்களில், வானளாவிய கட்டிடங்கள் மூலம் செங்குத்து வளர்ச்சி வீட்டுவசதி விநியோகத்தை போதுமானதாக வைத்திருக்கிறது. இதற்கு நேர்மாறாக, மும்பை (FSI 5) மற்றும் டெல்லி (FSI 3.5) போன்ற இந்திய நகரங்கள் செங்குத்து கட்டுமானத்தை கட்டுப்படுத்துகின்றன, இதனால் வீடுகள் குறைவாகவும் விலைகள் அதிகமாகவும் இருக்கும்.

எவ்வாறு சரிசெய்வது?

இந்த நெருக்கடியை நிவர்த்தி செய்வதற்கு கட்டமைப்பு மாற்றங்கள் தேவை. சந்தை விலைகளுடன் பொருந்தக்கூடிய வட்ட விகிதங்களை மாதாந்திர திருத்தங்கள், வெளிப்படையான பரிவர்த்தனைகளுக்காக RERA இன் கீழ் ஒரு மையப்படுத்தப்பட்ட டிஜிட்டல் ரியல் எஸ்டேட் தளத்தை உருவாக்குதல் மற்றும் பெருநகரங்கள் மீதான அழுத்தத்தைக் குறைக்க புதிய நகரங்களை உருவாக்குதல் ஆகியவை தீர்வுகளில் அடங்கும். கூடுதலாக, கல்வி மற்றும் வேலை வாய்ப்புகளை பரவலாக்குவது அடுக்கு-2 மற்றும் அடுக்கு-3 நகரங்களுக்கு இடம்பெயர்வை ஊக்குவிக்கும், நெரிசலான பெருநகரங்களில் தேவையைக் குறைக்கும்.

கூடுதல் சீர்திருத்தங்கள் தேவை

மேலும் நடவடிக்கைகளில் சிறிய நகரங்களில் FSI ஐ உயர்த்துதல், நகர்ப்புற மேம்பாட்டிற்கான அரசாங்க நில உரிமையை அதிகரித்தல், காலியான வீடுகளுக்கு காலியிட வரிகளை விதித்தல் மற்றும் சொத்து விலைகளை உயர்த்தும் NRI முதலீடுகளை ஒழுங்குபடுத்துதல் ஆகியவை அடங்கும். அரசாங்க கொள்கை சீர்திருத்தம் மற்றும் கடுமையான சந்தை ஒழுங்குமுறை ஆகியவற்றின் ஒருங்கிணைந்த முயற்சியால் மட்டுமே நடுத்தர வர்க்கத்தினர் மீண்டும் ஒரு வீட்டை சொந்தமாக்க வேண்டும் என்ற கனவு யதார்த்தமாக மாற முடியும் என்று நிபுணர்கள் அறிவுறுத்துகின்றனர்.